Dear Senator Escudero,
Magandang araw po sa inyo. Ang nanay ko po ay inam­pon ng tiyahin niya. Ang kanyang tiyahin ay matandang dalaga na may lupain po. Sa simula pa lang ay ang tatay ko ang nagsasaka ng lupang ito.
Nawala po kasi ang original na titulo ng lupa namin. Bago mamatay ang tiyahin ng nanay ko ay gusto na niyang ipalipat ang lupa sa pangalan ng nanay ko, ngunit wala kaming pera na pampalipat kaya hindi naipalipat, hanggang sa malaman na lang namin na inilipat na sa pangalan ng anak ng kapatid ng matandang dalaga. Mga dalawang taon na pong naipalipat sa pangalan ng anak nila. Tama po ba ang ginawa nila o may habol po ba ang nanay ko? Kung may habol po kami, ano po ang mga nara­rapat na gawin? Hihinta­yin ko po ang inyong sagot. Maraming salamat po!
Gumagalang,
Rico

Dear Rico,
Sinasabi sa ating batas na ang titulo sa lupang nakapangalan sa isang tao ay ang pinakamatatag na katibayan ng kanyang pagmamay-ari sa lupang iyon. Kapag ang lupa ay mayroon nang titulo at nakapangalan na, mayroon lamang tayong isang taon para ipanukala ang katunayan nito. Kapag lumipas na ang isang taon at walang nagreklamo ukol sa katotohanan ng sinasabing titulo, ito ay magiging incontrovertible and irrevocable, at hindi na maaaring ipanukala ang katunayan ng titulo.
Ngunit ang batas natin ay nagbibigay ng pagkakataong maibalik ang lupa sa taong may tunay na pagmamay-ari. Pwede kayong magsampa ng kasong tinatawag na Action for Reconveyance laban sa taong na­bigyan ng titulo, ngunit hindi naman talagang tunay na may-ari ng lupa.
Ang Action for Reconveyance ay isang paraan ng pagbalik ng pag-aari ng lupa sa isang taong walang katarungang nawalan ng lupa. Mayroong iba’t ibang sitwasyon kung kailan dapat magsampa ng kasong ito, ito ay: 1. Fraud o kapag may nagaganap na panloloko, kung saan dapat maisampa ninyo ang kaso sa loob ng apa­t (4) na taon mula nang nalaman ninyo na nagkaroon ng panloloko; 2. Implied or Express Trust o kapag nagkaintindihang ipinagkatiwala lamang ang lupa; at 3. Void Contract, o kung walang bisa ang kontratang naglilipat ng pagmamay-ari ng lupa.
Kung sa tingin mo, ang sitwasyon ninyo ay isa sa mga isinalaysay ko, dapat ay magsampa na kayo ng kasong Action for Reconveyance. Gusto ko lang maipaliwanag muna na ang Action for Reconveyance ay tatakbo lamang kapag hindi pa nailipat o nabenta ang lupa sa ibang taong walang kinalaman sa mga pangyayaring ito (isang innocent purchaser for value). Kung ang lupa ay naibenta na, hindi na ninyo mahahabol pa ang lupa, pwede lamang kayong magsampa ng kaso para pananagutan nila ang ‘di makatarungang pagbenta ng inyong lupa; ang tawag dito ay Action for Damages.
Pwede rin kayong humingi ng gantimpala galing sa Assurance Fund. Ito ay isang pondo na ginawa ng ating gobyerno para mabayaran ang mga taong nawalan ng lupa dahil sa maling pagrehistro ng lupa. Ito ay maaaring gawin ninyo kapag wala nang perang pambayad ang taong nakakuha ng titulo sa inyong lupain. Sana ay nasagot ko ang iyong katanungan. Maraming salamat sa iyong pagsuporta!
Sumasainyo,
Senator Francis “Chiz” Escudero