Dear Senator Chiz,
Kung ang titulo ng lupa ay nakapangalan kay “MR. PETER MARRIED TO JUANA”, pwede po bang ibenta o isanla ni Juana, na siyang may hawak ng orihinal na titulo ng lupa, nang walang pagsang-ayon mula sa kanyang asawa na si Peter? Kung sakali pong nawala ang titulo ng lupa, pwede pa ba itong ma-”reconstruct”? Ano po ang proseso para dito?
Salamat,
Mike
Dear Mike,
Sa ilalim ng ating batas, ang lupa na pag-aari ng mag-asawa (conjugal/community property) ay hindi maaaring ipagbili o isanla ng isang asawa nang walang pahintulot ng kanyang asawa. Kung ang lupa ay pag-aari lang ng isang asawa, ang asawa na siyang nagmamay-ari nito ang tanging may karapatan na magbenta o magsanla nito.
Sa sitwasyon ni Peter at Juana, hindi maaaring ipagbili o isanla ni Juana ang lupa nang walang pahintulot ni Peter kung ang lupa ay conjugal/community property. Kung ito ay conjugal/community property, kailangang may pahintulot si Peter sa gagawing pagsanla o pagbenta nito. Kung ito naman ay pag-aari ni Peter, si Peter lamang ang may karapatang magbenta o magsanla nito.
Ang may-ari ng lupa ay maaaring magkaroon ng panibagong titulo ng lupa kung sakaling nawala ito sa pamamagitan ng isang prosesong tinatawag na reconstitution of title. Ang isang paraan ay judicial reconstitution kung saan ang taong nais magkaroon ng panibagong titulo ay kailangang maghain ng isang petisyon para sa pagtatatag ng panibagong titulo. Kailangang isaad ng petisyon ang mga sumusunod: (1) ang owner’s duplicate title ay nawala; (2) walang ipinalabas na co-owners’/mortgagor’s/lessee’s duplicate; (3) ang lokasyon, lawak at hangganan ng lupa; (4) uri at paglalarawan ng mga gusali, bahay o anumang nakatayo sa lupa, at pangalan at tirahan ng may-ari nito; (5) pangalan at tirahan ng namamalagi sa lupa at ng may-ari ng mga karatig na lupa; (6) detalyadong paglalarawan ng mga “encumbrance” sa lupa; at (7) pahayag na walang instrumentong may koneksyon sa lupa na ibinigay para sa pagtatala o rehistrasyon ng lupa.
Ang mga sumusunod ay maaaring ilakip sa petisyon bilang patunay ng nawalang titulo ng lupa: (1) owner’s duplicate; (2) co-owners’/mortgagor’s/lessee’s duplicate; (3) certified copy ng titulo ng lupa na dating inilabas ng Registry of Deeds; (4) totoong kopya ng decree of registration o patent; (5) kasulatan ng mortgage/lease/encumbrance na nagsasaad ng paglalarawan ng lupa na ibinigay sa Registry of Deeds, o tunay na kopya nito; o (6) anumang dokumento na sapat na batayan ng land reconstitution ayon sa pagsusuri ng hukuman.
Kapag natanggap ng hukuman ang petisyong ito, ito ay kailangang maglabas ng notice of the petition for reconstitution upang ang lahat ng may interes sa lupa ay maaaring humarap at maghain ng kanilang karapatan o pagtutol sa petisyon sa panahong itinakda ng hukuman. Kailangan din nitong ipalathala ang nasabing “notice” sa dalawang magkasunod na isyu ng Official Gazette na siyang ipapakita sa panlalawigan o pang-munisipal na gusali sa lugar ng lupa at ipapadala sa sinumang nakalagay sa “notice”.
Ang pagbibigay ng “notice” at paglalathala ay kailangang gawin sa loob ng hindi bababa sa tatlumpung araw bago ang paglilitis ng petisyon. Matapos ang paglilitis ng petisyon ay magbababa ng kautusan ang hukuman kung dapat bang magpatatag at magpalabas ng bagong titulo.
Sumasainyo,
Senator Francis “Chiz” Escudero